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107.7.16核釋租賃住宅包租業轉租個人住宅供自然人居住使用課徵營業稅規定4
謙帆會計師事務所 337 桃園市大園區領航北路四段42號
一. 財簽的用途及時機:(一)財簽的意義: 財務簽證指的是由會計師會查核公司出示的財務報表是否符合一般公認會計準則編制,並就查核結果出示查核報告書,此報告可供特定相關人(如董事、股東、政府機構、銀行等)參考使用.(二)財簽的時機: 1. 公司法的規定: 依照公司法第20條、經濟部商字第107024253340號公告及中華民國銀行公會會員徵信準則第18條規定,公司若符合以下其中任一種情形就需要財簽:    (1) 實收資本額達3,000萬元以上之公司    (2) 營業收入達1億元之公司    (3) 公司投保勞保員工達100人    -->依公司法規定,上述三者之公司,財務報表需經會計師查核簽證,提請股東或股東常會承認。    (4) 向金融機構借款達新臺幣3,000萬元以上之公司依中華民國銀行公會會員徵信準則第18條規定,企業在各行庫總授信金額包括歸戶及新申請金額達3,000萬元以上者需提示會計師簽證查核報告書予銀行,又稱融資簽證。2. 證券交易法之規定:     -->公開發行公司:依證券交易法第36條及37條規定,年度報表於會計年度終了後3個月公告並申報,報表需經董事長、經理人、會計主管簽名或蓋章、會計師查核簽證、董事會通過及監察人承認;季報於每季終了後45天內同樣申報經簽名或蓋章、經會計師查核簽證並提報董事會之財務報表3. 財團法人法之規定:    -->依財團法人法第24條規定,若法院登記財產總額達1億元,或是年度收入總額達1,000萬元,應建立內控及稽核制度,其財務報表應經會計師查核簽證並依主管機關指導訂定誠信經營規範。4.私立學校法之規定:    -->依私立學校法第67條規定,​私立學校應於學年度終了後二個月內辦理決算;年度財務報表應經符合主管教育行政機關規定之會計師查核簽證。二. 稅簽的意義與時機:      (一)稅簽的意義: 會計師根據一般公認會計原則及一般公認審計準則規定查核公司財務報表後,依稅法規定查核營利事業所得稅結算申報,檢查相關帳務與會計處理是否符合稅法規定,以核定課稅所得額,並代理申報,出示查核報告書供國稅局檢視.      (二)稅簽的時機: 依照營利事業委託會計師查核簽證申報所得稅辦法之規定,以下公司一定要稅務簽證:            1.銀行業、信用合作社業、信託投資業、票券金融業、融資性租賃業、證券業 (證券投資顧問業除外) 、期貨業及保險業            2.公開發行股票之營利事業            3.依原獎勵投資條例或促進產業升級條例或其他法律規定,經核准享受免徵營利事業所得稅之營利事業,其全年營業收入淨額與非營業收入在新臺幣5,000萬元以上者            4.依金融控股公司法或企業併購法或其他法律規定,合併辦理所得稅結算申報之營利事業​           5.不屬於以上四款之營利事業,其全年營業收入淨額與非營業收入在新臺幣1億元以上者           6.若公司非符合上述條件,仍可以稅務簽證,因所得稅法第39條規定,公司組織之營利事業,會計帳冊簿據完備,虧損及申報扣除年度均使用第七十七條所稱藍色申報書或經會計師查核簽證,並如期申報者,得將經該管稽徵機關核定之前十年內各期虧損,自本年純益額中扣除後,再行核課,10年內公司的盈虧可以互抵,減輕稅負,且可列支費用的限額也會提高,並降低國稅局查帳的風險。 https://www.cpatylee.com/hot_404601.html 何時需要財簽? 何時需要稅簽? 2021-10-12 2022-10-12
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資料來源: 財政部107.7.16新聞稿

財政部於今(16)日核釋,依租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃管理條例)第19條規定許可設立之租賃住宅包租業營業人(下稱包租業),承租符合同條例第17條規定之個人住宅,轉租供自然人居住使用,且無同條例第4條規定之情形者,於收款時,按收取租金開立「租賃住宅包租業租金收據」交付次承租人,並以向次承租人(自然人)收取租金收入,減除支付自然人房東租金支出後之正數差額核認服務費收入,開立二聯式統一發票自行留存備查。
       財政部說明,為保障住宅租賃雙方權益及健全租賃住宅市場發展,期使租賃住宅市場制度更為完善,內政部於106年12月27日制定租賃管理條例,其中第3條第5款及第19條規定,包租業指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務之公司,應向直轄市、縣(市)主管機關申請許可,並於許可後3個月內辦妥公司登記。
       財政部進一步說明,衡酌包租業向自然人房東承租房屋轉租自然人(C2B2C)交易模式,包租業者僅為轉租媒介,其提供服務之價額為向次承租人(自然人)收取租金收入,減除支付自然人房東租金支出後之差額。爰發布釋令規定包租業憑證開立及營業稅額計算相關事項,說明如下:
(一)包租業者應為符合租賃管理條例第19條規定許可設立之租賃住宅服務公司,承租符合同條例第17條規定之個人住宅(即承租個人住宅所有權人房屋,並約定供居住使用1年以上),轉租供自然人居住使用,且無同條例第4條規定之情形(租賃住宅供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達30日)者。
(二)為利包租業計算租金收入與租金支出之差額,包租業者應按承租個人住宅所有權人,逐屋編製「○○公司租賃住宅租金收支明細表」作為列帳憑證,以備稽徴機關查核;於收取次承租人轉租租金、租金增(減)及支付個人住宅所有權人承租租金、租金增(減)時,依時序逐筆分項填列對應欄位,並計算「本次結餘數」,倘其為正數者,應開立二聯式應稅統一發票自行留存備查及將發票字軌號碼填入該明細表,核認服務費收入。(範例如附件1)
(三)包租業於轉租租金及增加租金收款時,應依規定格式開立「租賃住宅包租業租金收據(二聯式)」交付次承租人,並將收據號碼填入收支明細表。(範例如附件2)
       財政部表示,包租業者符合前開特定條件及交易模式前提下,方得按上開釋令規定就其租金收支差額報繳營業稅及開立憑證。至包租業購買供本業及附屬業務使用之貨物或勞務,所取得載有營業稅額進項憑證且無加值型及非加值型營業稅法第19條規定不得扣抵銷項稅額情形者,仍得依同法相關規定申報扣抵。

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